Stavební povolení – ANO či NE?

Nový stavební zákon přesně určuje, jaké stavební úpravy je možné dělat bez povolení. Rozhodnete se, že vymalujete byt, vyměníte podlahu, pořídíte si novou kuchyňskou linku, místo vany dáte sprchový kout nebo koupíte novou toaletu. Je to vnitřní vybavení bytu a na jeho renovaci se nemusíte nikoho ptát.

Nový stavební zákon přesně určuje, jaké stavební úpravy je možné dělat bez povolení. Rozhodnete se, že vymalujete byt, vyměníte podlahu, pořídíte si novou kuchyňskou linku, místo vany dáte sprchový kout nebo koupíte novou toaletu. Je to vnitřní vybavení bytu a na jeho renovaci se nemusíte nikoho ptát. Totéž platí i pro další úpravy, ale musíte dodržet pět podmínek:

1. Nesmíte zasáhnout do nosných konstrukcí stavby,
2. Nesmí se provedenými úpravami změnit vzhled stavby,
3. Nesmí se změnit způsob užívání stavby (způsob užívání se změní, když například z bytu budete chtít udělat obchod nebo kancelář),
4. Úpravy nesmí vyžadovat posouzení vlivu na životní prostředí, což lze zjistit z přílohy vyhlášky č. 100/2001 Sb.,
5. Rekonstrukce nesmí zhoršit požární bezpečnost.

Není-li některá z těchto podmínek splněna, bude potřeba ohlášení.

Než se do nějaké rekonstrukce pustíte, je lepší se dojít na stavební úřad zeptat, zda potřebujete ohlášení či stavební povolení, nebo zda nemusíte mít vůbec nic.

Například takové zasklívání lodžie. Pár skleněných desek navíc, řeknete si. Je to však stavební úprava, která mění vzhled stavby, navíc může negativně ovlivnit požární bezpečnost, a tudíž je k ní nutné stavební povolení, ale záleží na posouzení stavebního úřadu, zda bude považovat zasklení lodžie za změnu vzhledu, pokud zvolíte bezrámový zasklívací systém; uzná-li navíc stavební úřad, že tato úprava neohrožuje požární bezpečnost, rázem žádné povolení stavebního úřadu nepotřebujete.

Podobně je tomu i u výměny oken. Je jasné, že když místo starých dřevěných oken dáte nová plastová, pravděpodobně se vzhled domu změní. Záleží pak na stavebním úřadě, aby subjektivně posoudil, zda je tato proměna k lepšímu či k horšímu. Výměna oken je totiž udržovací práce, nikoli stavební úprava, a u té to hraje roli.

Kromě toho však musí platit pět dalších podmínek:

• nesmí se výměnou oken negativně ovlivnit zdraví lidí v bytě,
• nesmí se výměnou oken negativně ovlivnit požární bezpečnost stavby,
• nesmí se výměnou oken negativně ovlivnit mechanická stabilita stavby,
• nesmí se výměnou oken negativně ovlivnit životní prostředí,
• nesmí se výměnou oken negativně ovlivnit bezpečnost při užívání bytu,

když budou podmínky splněny, na úřad kvůli výměně oken nemusíte. V opačném případě budete potřebovat ohlášení. Stejně jako při jakékoli rekonstrukci kulturní památky.

Podobně je to i s renovací bytového jádra. Dříve muselo být stavební povolení, dnes je možností více. U přestavby se neposuzuje vliv na životní prostředí. A pokud materiál, jímž se umakart nahrazuje, neovlivní negativně požární bezpečnost, pak můžete mít doma zděné jádro bez souhlasu stavebního úřadu. Jestliže však některá z podmínek neplatí, budete muset rekonstrukci ohlásit.

Oproti majitelům rodinných domů mají ti, kteří bydlí v bytě, jednu výhodu. U žádné rekonstrukce bytu nemusíte řešit územní rozhodnutí či územní souhlas. Většina stavebních úprav a všechny udržovací práce v bytě se také obejdou bez stavebního povolení.

Výjimky však existují. Například pokud se chystáte rozšířit byt o část společné chodby a zasahujete při tom do nosné konstrukce stavby, bez stavebního povolení to nepůjde. Nebo když rekonstruujete bytové jádro a místo lehkých pórobetonových tvárnic zvolíte klasické cihly, které mohou výrazně zatížit konstrukci domu.

Nezapomeňte na sousedy
Ještě než s pracemi začnete, musíte o nich informovat sousedy. Forma není zákonem předepsaná. Vhodné však je nechat si prokazatelně (písemně) potvrdit, že soused s provedením vámi navrhovanými pracemi souhlasí.

Stejně jako u staveb, i u rekonstrukcí musíte dát stavebnímu úřadu vědět, že už jste s pracemi hotovi a že chcete začít bydlet. Samozřejmě jen u těch úprav, které vyžadovaly ohlášení či stavební povolení.

Kolaudaci už dnes stavební zákon nepožaduje. Jakmile budete s rekonstrukcí hotovi, oznámíte to stavebnímu úřadu. Z úřadu nejpozději do 30 dní přijde souhlas či zákaz. Když nepřijde nic, bere se to jako souhlas. Může vás však také navštívit úředník stavebního úřadu, aby byt zkontroloval. Najde-li nějaké nedostatky, budete je muset odstranit. V bytě pak můžete bydlet, až vám to stavební úřad písemně povolí.

Na co v bytě potřebujete povolení

• Výměna podlah - Ne
• Omítky a malba - Ne
• Výměna podhledů - Ne
• Odhlučnění stěn - Ne
• Výměna rozvodů elektřiny, vody, plynu - Ne
• Výměna kuchyňské linky - Ne
• Výměna sanitárního zařízení - Ne
• Výměna stoupaček - Ne, případně ohlášení
• Výměna oken - Ne, případně ohlášení
• Zasklení lodžie nebo balkonu - Ne, případně ohlášení, někdy stavební povolení
• Rekonstrukce bytového jádra - Ne, případně ohlášení, někdy stavební povolení
• Rekonstrukce bytového jádra se změnou dispozice - ohlášení, případně stavební povolení
• Posunutí příčky - ohlášení, případně stavební povolení
• Postavení příčky - ohlášení, případně stavební povolení
• Zbourání příčky - ohlášení, případně povolení k odstranění stavby
• Rozšíření bytu o část společné chodby - ohlášení, případně stavební povolení.

Opravy musí povolit i družstvo S ohlášením stavebních úprav bytu papírování nekončí. Ještě budete potřebovat souhlas obce, družstva či společenství vlastníků bytů.

Máte byt a myslíte si, že vám nikdo nemůže mluvit do úprav, které v něm děláte ? Bohužel, může. Zaprvé stavební úřad, to když rekonstrukce bytu bude vyžadovat ohlášení, nebo dokonce stavební povolení. A zadruhé majitel bytu - tedy obec, pokud bydlíte v obecním bytě, družstvo, když žijete v družstevním bytě, či pronajímatel bytu, když bydlíte v nájmu. Nebo společenství vlastníků bytů, renovujete-li byt ve svém vlastnictví.

Co vás tedy čeká, když se rozhodnete udělat zděné bytové jádro místo umakartového ? Nebo když se pustíte do celkové renovace bytu ?

Mám svůj vlastní byt
Společenství vlastníků bytů spravuje hlavně společné části bytového domu. Společenství, tedy jeho představenstvo, se vyjadřuje pouze k úpravám, které se týkají, a to i nepřímo, společných částí domu. Nikdy se nesmí dělat takové úpravy, které by zasahovaly do vlastnického práva ostatních. Chcete-li tedy dát nová okna, souhlas potřebujete, ale když pokládáte nové podlahy nebo v bytě malujete, souhlas nepotřebujete.

Na svolení neexistuje žádný formulář, ledaže by si jej společenství vytvořilo samo. Žádost adresujte výboru nebo pověřenému vlastníkovi s tím, že by měla být zařazena do programu nejbližšího shromáždění. Souhlas by mělo společenství udělit písemně a uvést v něm, co se jím přesně povoluje. Když by vám žádost zamítli, můžete se obrátit na soud. Musíte to však udělat do šesti měsíců, jinak právo zanikne.

Mám družstevní byt
Říká se sice, že máte byt v družstevním vlastnictví, ale ve skutečnosti je majitelem bytu družstvo, které vám jej pronajímá. A proto může mluvit do toho, jak budete s bytem nakládat. Při rekonstrukcích tedy budete vždy potřebovat jeho souhlas. Bez něj nesmíte stavební úpravy provádět, a to ani v případě, že byste je dělali na své náklady. Souhlas družstva není třeba u drobných oprav bytu a u jeho běžné údržby, kterou si hradíte sami.

Forma souhlasu opět není předepsána, pokud si ji družstvo samo nestanoví. Když vám představenstvo družstva odmítne dát souhlas, můžete požádat členskou schůzi družstva, musí to však umožňovat stanovy. Vždy je však možno se obrátit na soud.

Bydlím v obecním bytě
Když platíte nájem v obecním bytě, je jasné, že vám byt nepatří, a tudíž vám majitel, tedy obec, musí povolit jakékoli výraznější zásahy. Podmínky jsou podobné jako u družstevního vlastnictví. To znamená, že bez souhlasu obce se nesmíte pouštět do žádných stavebních úprav v bytě, ani do těch, které si platíte sami. Svolení obce není potřeba u drobných oprav bytu a u běžné údržby, již si hradíte sami, například při opravách podlah, dveří či oken.

Pokud obec nemá svůj formulář na souhlas s opravami bytu, můžete žádost napsat sami. Kdyby vám ji zamítli, můžete se odvolat k nadřízenému správnímu orgánu, tedy ke krajskému úřadu.

Bydlím v nájmu u majitele
Bydlí-li někdo v nájmu, většinou ani neuvažuje o tom, že by si byt nějak výrazně přizpůsoboval. Zvláště když nejde o dlouhodobý nájem. Jestliže se přesto rozhodnete, že v bytě něco opravíte, vyměníte či zrenovujete, musí vám to samozřejmě odsouhlasit majitel - tedy pronajímatel. Pak také záleží na tom, jaké podmínky má sjednané s družstvem či společenstvím. Když bydlíte v podnájmu, nemáte žádný vztah ke společenství vlastníků bytů či k družstvu. Proto si jejich případný souhlas musí zajistit ten, kdo vám byt pronajímá, vy se o to starat nemusíte.

Jenže nezapomeňte na to, že vlastně budete investovat do cizího majetku. Doporučuji uzavřít s pronajímatelem písemnou smlouvu, v níž bude jasně uveden souhlas s opravami, dohoda o kompenzaci nákladů a doba, kdy vám je pronajímatel zaplatí. Jinak můžete požadovat úhradu až po ukončení nájmu, kdy se odečte znehodnocení, k němuž mezitím při bydlení došlo.

Pokud vám ten, kdo vám byt pronajímá, dal souhlas s opravami, ale nezavázal se k tomu, že je také zaplatí, můžete po skončení nájmu vyžadovat protihodnotu toho, o co se zvýšila cena bytu. Jestliže však provedete rekonstrukci bez svolení pronajímatele, budete muset, až se jednou budete stěhovat pryč, uvést vše do původního stavu, a to za své peníze.

Kdy potřebujete souhlas

• Byt ve vlastnictví
  
  • ANO - výměna oken; rekonstrukce bytového jádra a posouvání příček (když se ovlivní konstrukce domu); rozšíření bytu o část společné chodby (souhlas všech vlastníků bytů); změna ve využívání některé místnosti (souhlas všech vlastníků bytů); zasklení lodžie nebo balkonu (souhlas tříčtvrtinové většiny vlastníků bytů)
  • NE - nové vnitřní omítky a malba; výměna podlah, kuchyňské linky, stropních podhledů či sanitárního zařízení; rekonstrukce bytového jádra a posouvání příček (nesmí se ovlivnit nosné konstrukce domu); výměna rozvodů elektřiny, vody, kanalizace, plynu (nesmí se ovlivnit rozvody ve společných částech domu)

• Byt v družstevním vlastnictví
  
  • ANO - při každé stavební úpravě či rekonstrukci bytu, jako je třeba bourání a posouvání příček, renovace bytového jádra, výměna oken
  • NE - při drobných opravách bytu či udržovacích pracích. například opravách podlahových krytin, částí oken a dveří, při výměnách vypínačů, zásuvek, zvonků, domácích telefonů, při opravách měřičů tepla a teplé vody

• Byt v obecním vlastnictví
  
  • ANO - u všech stavebních úprav a jiných podstatných změn, jako je třeba bourání a posouvání příček, rekonstrukce bytového jádra, výměna oken
  • NE - při drobných úpravách bytu či udržovacích pracích: například opravách podlahových krytin, částí oken a dveří, při výměnách vypínačů, zásuvek, zvonků, domácích telefonů, při opravách měřičů tepla a teplé vody.

Jak oznámit užívání hotové stavby
Kolaudace je minulostí. Když stavbu či rekonstrukci dokončíte, stačí jen vyplnit formulář, jímž oznámíte stavebnímu úřadu užívání stavby.

Stavíte či rekonstruujete na ohlášení nebo stavební povolení a stavba se chýlí ke konci. Pak stačí alespoň 30 dnů předem oznámit stavebnímu úřadu, že chcete bydlet. Souhlas vám přitom úřad může doručit i dříve.

Kolaudace je třeba jen u staveb, ke kterým musíte mít stavební povolení a jejichž vlastnosti nemůže jejich uživatel ovlivnit - tedy například u škol, nemocnic, ale také žump či studní. U staveb a prací, na které nepotřebujete ohlášení ani stavební povolení, není nutné užívání oznamovat.

Jak vyplnit formulář
Ve formuláři, který naleznete ZDE je třeba vypsat následující údaje:

• Adresa příslušného úřadu
  

  Žádat musíte na stavebním úřadě, pod který spadá váš dům či byt. Kde stavební úřad najdete, na to se zeptejte na obecním úřadě nebo hledejte na stránkách portal.gov.cz v sekci adresář - podle druhu - městské a obecní úřady.

• I. Stavebník
  

  Zde nejprve zatrhněte, ohlašujete-li stavbu jako fyzická osoba (tedy jednotlivec či domácnost), fyzická osoba podnikající (živnostník), nebo jako právnická osoba, když jednáte za firmu.

  Na volné řádky napište své jméno a příjmení, datu narození, místo trvalého pobytu a případně adresu pro doručování, pokud se liší od místa trvalého pobytu. Živnostník uvede identifikační číslo (IČ). U firmy napište její název, IČ, adresu sídla, případně adresu pro doručování.

  Pokud stavbu ohlašuje pouze jedna osoba, v dalším řádku zatrhněte "ne". Jestliže stavbu ohlašují například budoucí spolumajitelé, zaškrtněte políčko "ano" a údaje připojte na samostatném listu papíru označeném jako "Příloha". Pokud bude uživatelem stavby někdo jiný než vy, a už ho znáte, do volného řádku napište jeho jméno a adresu trvalého pobytu.

• II. Stavebník jedná
  

  Pokud za vás oznámení vyřizuje zástupce, zaškrtne políčko "je zastoupen" a napíše své jméno nebo název firmy, adresu, případně adresu pro doručování. Pokud žádáte sami, zaškrtněte rámeček "samostatně".

• III. Základní údaje o dokončené stavbě
  

  Údaje o označení, účelu či kapacitě stavby zjistíte v ohlášení, stavebním povolení, veřejnoprávní smlouvě nebo certifikátu autorizovaného inspektora.

  V dalších řádcích udělejte křížek a napište datum a číslo jednací u dokumentů, které byly ke stavbě potřeba, tedy územní rozhodnutí nebo souhlas, stavební povolení, ohlášení nebo veřejnoprávní smlouva, případně povolení změny stavby před dokončením.

  Pokud jste stavěli na ohlášení, označte také, jakým způsobem s ohlášením stavební úřad souhlasil. Pokud mlčky, tedy se do 40 dnů od data, kdy jste mu doručili ohlášení, nijak nevyjádřil, napište datum čtyřicátého dne po doručení. V případě písemného souhlasu napište datum na něm uvedené.

  Možnost zaškrtnout a vyplnit datum a podací číslo oznámení slouží pro případ, kdybyste využili autorizovaného inspektora. Pokud jste se při stavbě či rekonstrukci museli odchýlit od projektové dokumentace nebo od ohlášení, stavebního povolení nebo jiných uvedených dokumentů, označte v dalším řádku "ano". Vysvětlení odchylek se věnujte v přílohách 1. a 4. Pokud jste stavěli přesně podle plánů, zatrhněte "ne".

  Do řádku "S užíváním stavby bude započato" napište datum třicátého dne od toho, ke kterému podáváte toto oznámení. Pokud do tohoto data stavební úřad užívání stavby nezakáže, můžete se stěhovat.

  Jestliže bude nutné ke stavbě přiložit nějakou další listinu, která není povinná přímo ze zákona, u kolonky o dalších důležitých údajích, které přidáváte v samostatné příloze zaškrtněte "ano", jinak označte "ne".

  Rada - Abyste se mohli nastěhovat, kdy už to nutně potřebujete, podejte oznámení alespoň 30 dnů předtím, než se k tomu po dokončení stavebních prací chystáte. Stavební úřad má třicetidenní lhůtu na rozhodnutí, a pokud vám během ní užívání nezakáže, můžete se hned stěhovat.

• IV. Statistické ukazatele
  

  Jestliže oznamujete užívání jiného typu stavby než obytného domu (například bytu, nástavby, žumpy) údaje nevyplňujte. Statistické údaje o domě a bytech uvnitř zjistíte v projektové dokumentaci, hodnotu stanovte z vynaložených nákladů na stavbu. Řádek o celkové hodnotě bytů v nebytových budovách vyplňujte pouze tehdy, kdy se vás to týká.

• Podpis
  

  Dokument podepište, bez podpisu by byl neplatný.

Přílohy

1. Popis a zdůvodnění odchylek skutečného provedení stavby od ověřené projektové dokumentace nebo dokumentů specifikovaných v bodě III. s informací, zda a kdy byly tyto odchylky schváleny při kontrolní prohlídce stavby - pokud úřad odchylky při závěrečné prohlídce neschválí a dozví se o nich až z tohoto oznámení, může dodatečně požadovat vyjádření některého z dotčených orgánů, někdy i zakázat užívání stavby nebo zahájit řízení o odstranění stavby.
2. Doklad o zajištění souborného zpracování dokumentace geodetických prací - to je takzvaný vytyčovací protokol, který se vypracovává ještě před započetím stavby. Dodává se v případě nových staveb, přístaveb a nových přípojek na sítě (připojení na technickou infrastrukturu).
3. Geometrický plán - zaměření skutečného provedení stavby, pokud je předmětem evidence v katastru nemovitostí. Pokud jste tedy stavěli dům, doložíte tuto dokumentaci, kterou musí vyhotovit geodet, ověřit oprávněný zeměměřický inženýr a odsouhlasit katastrální úřad.
4. Dokumentace skutečného provedení stavby - došlo-li během stavby k odchylkám proti stavebnímu povolení, ohlášení nebo projektové dokumentaci, doložíte opravený projekt.
5. Plná moc - doložíte, když za vás oznámení podává zástupce.
6. Stanoviska vlastníků veřejné dopravní a technické infrastruktury, na kterou byla stavba napojena, pokud byla předem požadována - stavebník prokazuje, že splnil vše, co od něj úřady vyžadovaly v rámci ohlášení či stavebního povolení.