- nad Vašimi dotazy

- odborníci radí

- hypoteční poradce

- důležité odkazy



Nad Vašimi dotazy

Otázka:

Prodávám chatu. Před šesti měsíci jsem si podala inzerát do časopisu Annonce. Odezva na můj inzerát byla veliká. Zarazilo mne, že volaly pouze realitní kanceláře a žádný přímý zájemce. Začala jsem jezdit na chatu s realitními makléři. Ti ji nafotografovali, každý z nich si nechal podepsat zprostředkovatelskou smlouvu (neexklusivní). Každému jsem sdělila požadovanou kupní cenu a čekala, co se bude dít. Po měsíci, kdy se nic nedělo, jsem se podívala na internet a zjistila, že moje chata je nabízena sedmi realitními kancelářemi. Z nich jsem jednala pouze se třemi. Co bych řekla, že je mnohem smutnější, že cena se lišila o více jak jednostopadesáttisíc korun. Jak postupovat abych se vyvarovala těchto zřejmě běžných praktik realitních kanceláří? Jitka H.

Odpověď:

Žijeme v době, kdy je nutné si vybírat toho, kdo pro nás bude pracovat. Tato doba si také žádá, aby se každý z nás stal mistrem svého oboru. Pryč je doba minulá. Čas, který budete věnovat prodeji své chaty, Vy sama můžete využít lépe a pro sebe. Já bych navrhoval takový postup. Oslovte nejméně tři realitní kanceláře. Upozorněte dané realitní makléře, že v tuto chvíli jde pouze o výběr jednoho zprostředkovatele, který bude oprávněn prodávat Vaši chatu. Dále je upozorněte na skutečnost, že s prodejem nespěcháte, nesouhlasíte s fotografováním nemovitosti a ani tím, že by „jen“ zkusili Vaši chatu inzerovat v období, než se definitivně rozhodnete. Uvědomte si, že prodej nemovitosti si žádá určitý systematický postup a hlavně, že jde o Váš majetek, který chcete směnit za peníze. V klidu a s rozvahou si vyberte toho správného a svým představám odpovídajícího obchodníka. Pokud budete mít smůlu a žádný realitní makléř nebude odpovídat Vašim představám, potom ve svém výběrovém řízení pokračujte tak dlouho, dokud si nevyberete. Věřte mi, že většina z nás realitních specialistů bere svou profesi a zájem svých klientů velmi vážně. Výsledkem Vašeho počínání bude to, že chata bude nabízena obchodníkem, který je Vám sympatický a důsledně hájí zájem Vás jako svého klienta. Vy tím, že s ním uzavřete exklusivní smlouvu o zprostředkování, dáváte najevo, že má Vaši plnou důvěru. Nestane se to, že by se v inzerci tištěné i virtuální objevila Vaše chata za různé ceny. Vzhledem ke vzniklé situaci Vám doporučuji stávající realitní kanceláře obvolat a chatu stáhnout z prodeje. Až se tak stane, potom postupujte doporučeným způsobem. Proč uzavřít exklusivní zprostředkovatelskou smlouvu, jsme řešili v prvním čísle našeho magazínu. Přeji Vám úspěch při prodeji chaty.

Otázka:

Prodávám rodinný dům za 1.500.000,- Kč. Jak vysokou zaplatím daň z převodu nemovitosti? Miroslav V.

Odpověď:

V praxi se s touto otázkou setkávám často. Jak známo, platit daně se musí. I v americkém filmu „Seznamte se, Joe Black“, jeden z hlavních představitelů přirovnává s úsměvem ve tváři daně ke smrti. Obecně platí, že tato daň je 3% z částky, která je vyšší, a to buď z kupní ceny nebo znaleckého posudku vypracovaného právě pro účely vyměření daně z převodu. V tomto čísle magazínu se podrobněji danou problematikou zabývá článek v rubrice Odborníci radí.

Otázka:

Reagoval jsem na nabídku realitní kanceláře, že prodá byt. Přijel jsem s manželkou na prohlídku. Vlastní prohlídku bytu provedl majitel. Realitní makléřka si během prohlídky vyřizovala jeden telefonát za druhým. Na moje dotazy nebyla schopna odpovědět a jediné, co stále opakovala, bylo, že pokud se nám byt líbí, je nutné rychle složit zálohu. Byt se nám líbil, avšak makléřka a její chování vůbec. Jste takoví všichni? Anonymní dotaz

Odpověď:

I realitní makléř je jen člověk. Osobně se domnívám, že takové chování nelze označit za profesionální a že jste s manželkou neměli štěstí na zprostředkovatele. Pokud se Vám byt líbí a nechcete o něj přijít, požádejte danou realitní kancelář o to, aby danou transakcí pověřila jiného makléře. Vysvětlete, co se Vám nelíbilo. Majitel realitní kanceláře Vás jistě rád vyslechne a zcela určitě sjedná nápravu. Nepřímo přispějete ke zkvalitnění týmu dané RK.

Otázka:

Je těžké pracovat v realitní kanceláři? Jitka B.

Odpověď:

Na tuto otázku lze odpovědět mnoha způsoby. Nejdříve je nutné si říci, že práce v realitní kanceláři je rozmanitá a záleží jakou funkci zastáváte. Nejznámější osobou pro běžného klienta realitní kanceláře je realitní makléř. Makléř má nejčastěji za úkol prodat nebo pronajmout nemovitosti, které mu dají k dispozici majitelé nemovitostí. Dále se zabývá komunikací s klienty, kteří naopak nějakou nemovitost hledají. Sjednává si prohlídky nemovitostí. Realitní makléř musí být současně dobrým obchodníkem, psychologem, stavařem, právníkem a daňovým poradcem. Je jasné, že by se jako právník, daňový poradce nebo stavař neuživil, ale jeho znalosti musí být povšechné a hlavně aktuální. Tedy práci realitního makléře si dovolím označit za zajímavou už pro to, že je pod neustálým tlakem samostudia. Dále je jeho práci možno označit za náročnou, a to hlavně z důvodu časového vytížení. Klienti Vám volají v každý čas včetně volných dnů a termíny prohlídek se sjednávají výlučně podle programu klientů. Další s kým se v realitní kanceláři setkáte jsou asistentky. Jsou to dobré duše, které mají na starosti vedení běžné dokumentace včetně korespondence. Zpracovávají nabídky a poptávky klientů, následně je exportují na internet. Připravují podklady pro inzerci. Většinou jsou první v kontaktu s Vámi když se snažíte spojit s realitní kanceláří. Jejich práce je psychicky velmi náročná. Pokud se realitní kancelář zabývá správou nemovitostí, potom se setkáváte se správci objektů. V menších kancelářích je správce a asistentka vedení agendy jedna a táž osoba. Má na starosti vedení dokumentace okolo nemovitostí a hladký chod nemovitosti. Tím se rozumí dohled nad dodržováním termínů opakovaných revizí na zařízeních v nemovitosti, zařizování běžných a havarijních oprav. Chtěl bych ještě říci, že ve velkých realitních kancelářích pracuje ještě marketingový poradce, právník, účetní, soudní znalec, hypoteční poradce a další. Je-li realitní kancelář menší, potom tyto některé funkce jako např. marketingový poradce zastává někdo z osazenstva kanceláře. Naproti tomu ostatní odborníci jsou zajištěni smluvně a pro realitní kancelář pracují na objednávku. Na závěr lze říci, že práce v realitní kanceláři je zajímavá, náročná a ne každý ji je schopen dělat.

Otázka:

Mám studnu vybudovanou v roce 1968. V televizi se stále hovoří o vysokých pokutách pro ty, kteří nebudou mít v pořádku stavební povolení. Kde toto mohu zjistit? Slavomír P. Odpověď: Ve Vašem případě je nutné zajít na příslušný obecní úřad, kde se dozvíte jestli máte nebo nemáte platné povolení k odběru vody. Pokud ho máte, potom konkrétně ve Vašem případě nemusíte o nic žádat, neboť bude platné i po 1.1.2008. Ovšem v případě, že povolení k odběru nemáte, potom o něj budete muset požádat. Dovolím si poznámku, že naše redakce se touto problematikou zabývá od 6. čísla magazínu.

Otázka:

Prodávám nemovitost a musím si nechat vypracovat znalecký posudek pro příslušný finanční úřad. Kolik mě bude stát vypracování znaleckého posudku? Jaroslav U.

Odpověď:

Nejsem soudní znalec a ani neznám konkrétní prodejní cenu nemovitosti. Obecně lze říci, že soudní znalec Vám vypracuje znalecký posudek za odměnu, která bude přímo úměrná ceně nemovitosti. Pokud je mi známo jsou pro stanovení této odměny vypracovány tabulky a většina soudních znalců se jimi řídí. Druhou možností bude, že si soudní znalec svoji odměnu dohodne s Vámi a nebude ji určovat taxativně.

Otázka:

Chci si koupit byt. Na zaplacení kupní ceny použiji hypotéku. Jsem na samém začátku. Kam mám jít dříve – do banky nebo do realitní kanceláře? Julie N.

Odpověď:

Váš přístup je správný. Já osobně bych šel nejdříve do banky. Tam se dozvíte jaké jsou Vaše finanční možnosti. Potom zajděte do realitní kanceláře a nechte si poradit co přesně můžete za daný obnos získat. Následně celou situaci doma a v klidu po dobu několika dnů zvažte. Už víte co si můžete koupit? Gratuluji Vám.

Zpět



Odborníci Vám radí

Vlastní nebo nájemné bydlení?

Kdo by si nepřál mít krásné bydlení? Místo, kam by se rád vracel a kde by zapomínal na stres a problémy všedních dnů. Takto si určitě představujeme spokojený domov. Pohled na složenky či výpisy z účtů nám ale často z krásného snu dělá noční můru. Můžeme tomu nějak předejít? Především mladé rodiny často řeší otázku, zda si pořídit bydlení pronájmem nebo si raději vypůjčit peníze a pořídit si vlastní byt, případně rodinný dům. Každá z forem vlastnictví přináší své výhody a nevýhody. Začneme od základů. Vybereme způsob vlastnictví bytu, který našim požadavkům bude nejvíce vyhovovat. Současná právní úprava rozeznává tři typy vlastnictví nemovitosti. Jedná se o byty nájemní, družstevní nebo v osobním majetku.

Formy vlastnictví nemovitosti

Nájemní byty máme možnost využívat díky nájemní smlouvě. Majitelem je obec nebo soukromá osoba. Nelze je prodávat ani dále pronajímat. U družstevního bytu je vlastníkem bytu družstvo a užívání bytu je potvrzené nájemní smlouvou. Uživatelé bytu jsou však současně členy družstva a proto jim přísluší právo na užívání konkrétního bytu. Ze stanov družstva pak zjistíme, za jakých podmínek lze byt převádět na jiné osoby, nebo ho pronajímat. Pokud byt vlastníme, jsme zapsaní jako majitelé bytu i v katastru nemovitostí. V případě domu s nejméně pěti bytovými jednotkami (minimálně tři vlastníci) vzniká zvláštní právnická osoba – společenství vlastníků jednotek.

Podíl vlastnického bydlení stoupá

Z průzkumů vyplývá, že Češi všeobecně touží mít byty v osobním vlastnictví. Podíl vlastnického bydlení ve většině evropských států od konce druhé světové války trvale stoupá. Tento trend je dán především ekonomickým rozvojem a růstem životní úrovně obyvatelstva. Mnozí lidé si neuvědomují, že tato forma bydlení je vhodná i z hlediska státu právě proto, že přesouvá péči o bydlení na vlastníka.

Výhody a nevýhody nájemního bydlení

Každá forma vlastnictví sebou přináší různé výhody či nevýhody. Zkusme si připomenout alespoň ty základní. O problematice nájemních bytů v poslední době slyšíme často, především z důvodu již schválené právní úpravy deregulace nájemného. Od začátku roku do konce roku 2010 bude možné jednostranné zvyšování nájemného pronajímatelem. Po tomto datu část zákona pozbude platnosti a nebude již možné tímto způsobem postupovat. Rozdíly ve zvyšování nájemného budou mezi jednotlivými lokalitami značné. Nejvíce jej pocítí obyvatelé Prahy a Brna. Přesto i po zvýšení zůstane regulované nájemné hluboko pod hodnotou tržního. Deregulace se týká zhruba 750 000 bytů, tedy téměř pětiny trvale obydlených bytů. Soukromým majitelům nemovitostí jich patří kolem 300 000, ostatní byty vlastní obce. Jak je možné, že někteří nájemci platí za byty nájemné regulované a jiní nikoliv? Volné, neboli tržní nájemné, je možné stanovit pouze od roku 1995, a to pouze u bytů postavených bez účastí veřejných prostředků, a u bytů, u nichž se sjednává smlouva s novým nájemcem. Výše tohoto nájemného závisí pouze na dohodě smluvních stran a nepodléhá žádnému omezení. Což ovšem neplatilo a neplatí pro byty obecní, kde je výše nájmu státem regulovaná. Z uvedeného vyplývá, že základní výhodou regulovaného nájemného je jeho výše. To se bohužel nedá tvrdit o nájemném tržním. Zda ceny volného nájemného po provedené deregulaci vzrostou či nikoliv, lze prozatím pouze odhadnout. V obou případech platí další nezanedbatelný klad, a to povinnost majitele nemovitosti zajistit byty ve stavu způsobilém k užívání. Nájemce provádí pouze menší opravy. To je kámen úrazu právě u domů s regulovaným nájmem ve vlastnictví soukromých osob, kterým vybrané nájemné na běžné opravy nestačí. Hlavní nevýhodou tohoto způsobu bydlení je fakt, že i po dlouhé době placení nájemného se nestáváte majitelem nemovitosti. V případě smluv, uzavíraných na kratší dobu, je také reálná možnost, že vám smlouva nemusí být prodloužena, a vy budete nuceni hledat si jiné bydlení.

Byty družstevní a byty v osobním vlastnictví

V úvodu textu jste se mohli dozvědět základní charakteristiky družstevních bytů. Výhoda tohoto druhu vlastnictví je naprosto zřejmá. Dle smlouvy máte plné právo byt využívat, prodat svůj podíl v družstvu, nebo ho případně pronajímat (závisí na stanovách). Ani v tomto případě se ale nevyhnete pravidelným platbám. Jedná se o rozúčtování skutečných nákladů, spojených s údržbou, opravami a provozem domu. Přesná výše poplatku je závislá na vzájemné dohodě členů družstva. Nevýhodou může být skutečnost, že tyto byty nejsou v katastru nemovitostí zapsány ve vašem vlastnictví. Vyplývá z toho například nemožnost ručit předmětnou nemovitostí u hypotečního úvěru. Výše uvedený problém řeší byt v osobním vlastnictví. Majitel bytu má absolutní moc při nakládání se svým majetkem. Nevýhody spoluvlastnictví domu vyplývají z nutnosti schvalovat veškeré úpravy či opravy společných částí domu s ostatními spoluvlastníky a platit měsíční zálohy na tyto opravy. Byty v osobním vlastnictví bývají dražší než byty družstevní. Pro kterou formu vlastnictví se nakonec rozhodneme, závisí na našich preferencích. Nájemné bydlení je pohodlnější, ale přináší nejistotu do budoucna. Byty družstevní nebo v osobním vlastnictví jsou drahé, ale pravidelné platby bývají nižší. V dnešní době relativně nízkých úrokových sazeb se proto všeobecně doporučuje dlouhodobé zadlužení a postupné splácení již vlastního bytu.

Jakou cenu požadovat při prodeji nemovitosti

Rozhodli jste se k prodeji nemovitosti a nevíte, kolik peněz za ni můžete získat? Prvním úkolem při prodeji nemovitosti je stanovit reálnou prodejní cenu. Vybudovat, vylepšit a zkrášlit náš byt nebo dům nás stálo mnoho úsilí a stovky hodin práce. Může se tedy stát, že při stanovení ceny uvažujeme jinak než kupující. Do našeho domu jsme totiž investovali nejen spoustu peněz, ale také času a práce, a proto nás k němu často váže něco víc, než jen pouhé vlastnictví. Zde jsme prožili velkou část svého života, a proto si našeho bydlení ceníme více, než kdokoliv jiný. Tuto speciální vnitřní hodnotu však vnímáme pouze my a hrdost spojená s pocitem, že vlastníme kvalitně vybudovaný a pečlivě udržovaný dům nebo byt se bohužel do cen na trhu s nemovitostmi nepromítá.

Co určuje cenu nemovitosti

Vžijze se na chvíli do role kupce nemovitosti. Kdo se dnes rozhodne pro koupi nemovitosti, získá různé nabídky na byty a domy. Nabídky, které kupujícího zajímají, si prohlédne a srovnává. Samozřejmě si chce vybrat tu nejlepší a na ceně mu v tuto chvíli ani moc nezáleží (zvolené nemovitosti nutně nemusí být jen ty nejlevnější, ale ani ty nejdražší). V první řadě musí nabízené byty nebo domy splňovat jeho požadavky. Až potom bude srovnávat hodnotu nemovitosti s její cenou. Cenu nemovitostí určuje nejen to, kolik zde bylo prostavěno materiálu, ale dnes zejména to, v jaké oblasti jsou domy nebo byty umístěny. Jací jsou sousedé, jak dobrý je přístup k nemovitosti ze silnice. Jak klidná je oblast, ve které se nachází a jak daleko musí obyvatelé do obchodu, na tramvaj či autobus. Zda je možné před domy pohodlně zaparkovat, atd. A v neposlední řadě, za kolik se obdobné domy nebo byty prodávají v blízkém okolí. Cenu domu nebo bytu neurčuje tedy ani prodávající, ani realitní kanceláře, ani odhadci nebo soudní znalci. Cenu určují ostatní, kteří podobné byty nebo domy v okolí prodávají. Pokud budou tyto ceny vysoké, získáte podobnou částku i za váš dům. Jestliže však budou nízké a vy budete požadovat mnohem více, se kupující zákonitě budou ptát, proč mají za váš byt dávat tolik, když obdobný, se stejným vybavením a počtem místností si mohou koupit o dva vchody dále za částku o několik desítek tisíc nižší. Zákonitě si vyberou druhou možnost.

Jak stanovit cenu nemovitosti

Pokud za váš dům nebo byt požadujete cenu, která je řekněme o 5 % nižší, než ceny, za jaké jsou nabízeny k prodeji obdobné domy nebo byty v okolí, je pravděpodobnost, že nemovitost prodáte rychle, mnohem vyšší. Pokud ale trváte na ceně, která neodpovídá cenám za srovnatelné byty nebo domy v okolí, a je výrazně vyšší, připravte se na to, že váš byt bude pasivně čekat na zájemce mnoho měsíců bez povšimnutí. Pozdější postupné snižování ceny může dokonce působit proti vám, protože ti, kteří by si nemovitost koupili za cenu, ke které se nakonec dostanete i vy, budou už dávno bydlet jinde. Stanovit cenu, která vám nejen z prodeje přinese co nejvíce peněz, ale současně bude odpovídat situaci na trhu, je úkol těžký a důležitý. Proto se vám vyplatí využít bohatých zkušeností pracovníků realitní kanceláře. Ti vám pomohou maximálně dosažitelnou reálnou cenu vaší nemovitosti určit.

Jak vybírat byty nebo domy pro spokojené bydlení

Nemovitost nekupujeme každý den. Nákup bytu nebo domu, ve kterém strávíme desítky let, ne-li celý život, je pro každého z nás velmi složitým rozhodnutím. Rádi bychom si pořídili bydlení co nejlepší, prostě chceme bydlet v bytě nebo domě našich snů. A právě tyto naše sny musíme velmi šikovně vměstnat do částky, kterou na nákup nemovitosti máme k dispozici. Chceme vám pomoci najít byty nebo rodinné domy, které budou nejen odpovídat vašim představám a peněžence, ale stanou se vaším bydlením, ve kterém se budete cítit spokojeně dalších několik desítek let. Proto jsme vám připravili několik otázek, které vám pomohou určit, zda byt nebo dům, který si právě prohlížíte, je pro vás tím správným.

Lokalita:
Chceme opravdu bydlet v této části města nebo obce?
Vyhovuje nám umístění obchodů, školy, MHD?
Budeme se zde cítit bezpečně?
Budeme vycházet se sousedy?
Cena nemovitosti:
Je cena srovnatelná s cenami srovnatelně velkých a srovnatelně kvalitních domů a bytů v blízkém okolí?
Pokud je cena nemovitosti nízká, proč?
Je nemovitost dobře izolovaná, nebo budeme muset platit za vytápění tisíce?

Velikost nemovitosti:
Odpovídá velikost nemovitosti našim potřebám?
Potřebujeme skutečně tolik místností, nebo nám bude stačit méně?
Budeme mít kam zaparkovat auto?

Kvalita bydlení:
Odpovídá kvalita bydlení našim představám?
Bude třeba větší rekonstrukce nemovitosti? Kolik bude stát? Počítáme s tím?
Jak staré jsou rozvody elektřiny, vody, topení a odpadů? Bude nutné je v blízké době opravit?

Důvody prodeje:
Proč majitel nemovitost prodává?
Jak dlouho už ji nabízí? Proč?
Za jakou cenu ji původně nabízel a proč slevil?
Jak k nemovitosti přišel? Za jakou cenu ji koupil a kdy?

Záludnosti prodeje:
Je majitel nemovitosti skutečným vlastníkem?
Je majitel jediným vlastníkem?
Pokud má nemovitost více majitelů, bylo nabídnuto předkupní právo ostatním spolumajitelům?
Pokud má nemovitost více majitelů, je osoba, se kterou jednáme, zplnomocněna zavázat i ostatní?
Ptali jsme se sousedů nebo v místním obchůdku, proč majitel prodává?
Zkontrolovali jsme si územní plán obce, zda se v blízkosti nebude stavět silnice nebo průmyslové objekty?

Prodáváme nemovitost

Při prodeji nemovitosti je především nutné se rozhodnout, jakým způsobem budeme hledat kupce. Pokud převádíme nemovitost např. na děti nebo přátele, je to jasné. Ale jak postupovat, když chceme prodat za co nejvyšší cenu? Stejně jako u nákupu nemovitosti jsou zde dvě možnosti. Buď na vlastní pěst, nebo prostřednictvím služeb realitní kanceláře. Každý způsob má své klady i zápory, proto se vyplatí dobře si promyslet, co je výhodné právě pro vás. Samozřejmě neuškodí porozhlédnout se, zda nějaká realitní kancelář nehledá dům podobný vašemu, čímž v podstatě využijete její právní servis, aniž byste platili provizi. Realitní kancelář je dobrým řešením, právník nezbytností Kvalitní realitní kancelář vám zpravidla nabídne vynikající právní servis a inzerci pro vaši nemovitost. A také dobrou cenu, k čemuž ji motivuje dohodnuté procento z prodeje. Obvykle si účtuje 3 až 7 %, za rozumný se dá požadovat 5% poplatek. Na druhou stranu téměř vždy požaduje tzv. exkluzivitu, tedy záruku, že neprodáte v určené časové lhůtě nemovitost někomu jinému. Pokud tak učiníte, má „realitka“ nárok na provizi, i když prodej ve skutečnosti nezprostředkovala. Brání se tak proti situaci, kdy vám najde kupce a vy s ním uzavřete smlouvu samostatně a tím vlastně zprostředkovatele obejdete. Ten již přitom na propagaci vaší nemovitosti vynaložil určité náklady. Rozhodnete-li se nevyužít služeb zprostředkovatele (aťsi myslíte, že ušetříte, nebo už máte kupce), přesto vám prodej nemovitosti přinese jisté náklady. Kromě nezbytných poplatků katastru nemovitostí či notářského ověření (což jsou vzhledem k prodejní ceně částky zanedbatelné) budete pravděpodobně platit za právní služby, jichž se doporučuje využít i při zdánlivě bezproblémových převodech (například mezi příbuznými). I drobné opomenutí může totiž mít za nepříznivých podmínek velmi nepříjemné důsledky. „Je mnoho vzorových smluv, které ale mohou být pro daný případ nevhodné“, varují někteří finanční zprostředkovatelé. Obecně se dá říci, že každá vzorová smlouva, použitá bez ohledu na konkrétní situaci, je nevhodná.

Nalezením kupujícího „to“ ale nekončí

Samozřejmě, ani když je vybrán kupec, domluvena cena a s právníkem sepsána smlouva, není všem rizikům konec. Je prozíravé zajistit si bezpečný převod peněz, výhodný pro prodávajícího i kupujícího. Vhodné je převést peníze do notářské úschovy nebo na vinkulovaný účet v bance. Jsou tak uloženy na účtu do doby, než dojde ke splnění všech sjednaných podmínek, potom teprve budou převedeny. Převod je vhodné učinit ještě před podpisem smlouvy, peníze budou vyplaceny až po zápisu do katastru nemovitostí. Pro katastrální úřad potřebujete smlouvu s notářsky ověřenými podpisy a několik kopií (u nichž není třeba podpisy ověřovat). Každému účastníku náleží jedna kopie a jedna finančnímu úřadu, na který je odeslána do 30 dnů od zápisu do katastru. Jak již bylo řečeno, k zápisu do katastru nemovitostí je třeba pouze jedna notářsky ověřená smlouva, samotná žádost ani kopie smlouvy již ověřeny být nemusí. Proto, jak upozorňují finanční zprostředkovatelé „nesmíte pustit smlouvu s ověřenými podpisy z ruky!“ Pokud totiž jednáte s „nefér“ partnerem, může on sám nechat zapsat převod nemovitosti do katastru a stát se tak jejím vlastníkem, aniž byste si toho vůbec všimli. Nemusíme zdůrazňovat, že by to znamenalo přinejmenším další zdržení a nepříjemnosti.

Daně z převodu nemovitostí

Dalším nákladem bude téměř vždy daň z převodu nemovitosti. V současné době byla daň snížena na 3 % z původních 5%, což je jistě dobrá zpráva, nicméně stát pravidelně upravuje tabulkové ceny, na jejichž základě se majetek oceňuje, a nemusím zdůrazňovat, že je spíše zvyšuje, než naopak. Také se mění podmínky platby. Daň se dříve platila na základě daňového výměru, který vyměřil finanční úřad. Občas se stávalo, že nedodržel lhůtu pro jeho zaslání (tři roky od konce kalendářního roku, v němž došlo k převodu) a tudíž stát o daň přišel. V současné době je povinnost zaplatit daň do 30 dnů od doručení rozhodnutí o vkladu do katastru. Jak určíme základ pro daň z převodu nemovitosti? Není výhodnější se dohodnout na nižší ceně a zbytek doplatit načerno? Kromě legálních a morálních výhrad má tato možnost i další nevýhodu, a to je povinnost mít na prodávanou nemovitost znalecký posudek. Daň se pak platí z vyšší ceny. V praxi to znamená, že pokud prodáte dům oceněný na tři miliony za sto tisíc, budete platit daň ze tří milionů, pokud jej prodáte za pět milionů, budete platit daň z dohodnutých pěti milionů. Daň platí prodávající a kupující je za ni ručitelem. A ještě několik specialit: Když prodává více vlastníků, platí každý poměrnou část daně. Při výměně nemovitostí platí obě strany daň z té dražší nemovitosti společně a nerozdílně. Pozor, daň z převodu nemovitosti je nevratná i pokud od smlouvy po vzájemné dohodě odstoupíte, či bude prohlášena za neplatnou! U příbuzných v řadě přímé (děti, manželé) se daňově „vyplatí“ nemovitost darovat až do hodnoty 51 900 000 Kč, u příbuzných v řadě nepřímé (sourozenci, neteře a synovci, tety a strýcové) pouze do 1 000 000 Kč. V ostatních případech je výhodnější prodej. Darovací daň platí samozřejmě obdarovaný.

Daně z příjmu

Převod nemovitosti může být bohužel spojen ještě s dalším druhem daně, a to s daní z příjmu. Její výše je podstatně vyšší než daň z převodu nemovitosti. Pokud je nemovitost součástí obchodního jmění právnické či fyzické osoby, daní se jako příjem z podnikatelské činnosti Ale pozor, touto daní můžete být povinni také, pokud se jedná o čistě soukromou nemovitost! Naštěstí to lze celkem snadno obejít. Daň z příjmu se při prodeji „nepodnikatelské“ nemovitosti neplatí, pokud jste v ní bydlel dva roky před prodejem, nebo ji vlastníte alespoň pět let. Zákon definuje bydlení velmi volně, nemusíte tedy mít v místě zapsané trvalé bydliště, ovšem komerčně pronajímat nemovitost nesmíte. Pokud jste rodinný dům dostali darem a za rok jej chcete prodat, vyplatí se vám další rok počkat, nechcete-li platit třetinu ceny na daních. Pokud si nejste naprosto jisti, že nemusíte daň z příjmu platit, vyplatí se vám konzultace s odborníkem. Například pokud rodiče darují pozemek svému synovi, aby jej mohl prodat a mít „něco do začátku“, bude tento pozemek podléhat dani z příjmu z plné prodejní ceny. Je to proto, že náklady na nákup nemovitosti byly téměř nulové, resp. pouze daň z převodu pozemku při darování. Také pokud koupíte byt od družstva, musíte před jeho prodejem počkat alespoň dva roky, i když v něm bydlíte už dvacet let. Při převodu zděděné nemovitosti se do těchto tzv. testovacích lhůt započítává i doba bydlení (či vlastnictví) zůstavitele, tedy vašeho zesnulého příbuzného.

Zpět



Hypoteční poradce

INVESTICE DO NEMOVITOSTÍ JSOU HITEM

Investice do nemovitostí v nových členských zemích Evropské unie i u kandidátů na členství v těchto zemích jsou současným hitem. Na východ míří úplně všichni a kupovat se může vše. Kdo chce, může do nemovitostí, včetně průmyslových, vložit peníze a zhodnotit je. Počínaje „chudákem“, který má pár desítek milionů a konče nemovitostními fondy, které disponují desítkami miliard. I zde, stejně jako u ostatních investic, ovšem platí, že s vyšším objemem prostředků lze lépe rozložit riziko a tím lépe zhodnotit vložené peníze.

Lukrativní jsou průmyslové nemovitosti

Průmyslové nemovitosti obecně jsou jednou z nejlukrativnějších investičních možností v zemích střední a východní Evropy. Záleží ovšem, o jaký typ nemovitosti se jedná, jaké je velikosti a v jaké lokalitě se nachází. Obecně i u průmyslových nemovitostí platí, že vyšší cena je spíše v blízkosti velkých měst s odpovídající infrastrukturou. V České republice si například zahraniční investoři rádi pronajímají nemovitosti v průmyslových zónách. Zejména, když je potřebují pro rozšiřování výroby, popřípadě pro výstavbu nových závodů. Staré nemovitosti prodávají firmy, které je neumějí využít, například při snižování výroby. Do nemovitostí směřují také investiční fondy. Ty vkládají finance do starších výrobních hal, aby je následně výhodně prodaly.

Hitem zůstávají kanceláře

Další oblastí jsou investice do výstavby kancelářských budov. Že jde o obrovský trh, svědčí fakt, že jen za posledních pět let se (podle průzkumu společností DTZ) v ČR plocha kancelářských ploch téměř zdvojnásobila. A to i přes fakt, že ceny pronájmů se od roku 2001 drží v celorepublikovém průměru zhruba 19 eur na metr čtvereční za měsíc a přestože výnosy dokonce klesly z 9% na 6,5-7 %. V centru Prahy je atraktivních příležitostí málo a proto se investice budou nadále soustřeďovat do sekundárních oblastí typu okraje Prahy a dále do Brna, Olomouce a Plzně. Právě v těchto lokalitách se povede souboj o konečného zákazníka. Navíc na nemovitosti musí vydělat jak developer, tak konečný vlastník, který nemovitost pronajímá uživateli. Ve světě však v oblasti kancelářských prostor probíhá boom, přestože i zde záleží na regionu. Podle studie společnosti CB Richard Ellis, která do přehledu zahrnula 173 měst světa, nájemné za kancelářské prostory na většině trhů ve světě, zejména v Asii, roste. Nejdražší lokalitou zůstává West End v Londýně, kde firmy za pronájem kanceláře (včetně daní a poplatků za služby) zaplatí za měsíc téměř 138 eur za metr čtvereční. Praha obsadila 71. místo s cenou 23,90 eura.

Aktuální investice do bydlení

Vedle zájmů o investice do komerčních prostor roste i zájem investorů o trh bytových nemovitostí. Jde však o trh, který může stejně rychle vydělat jako propadnout. Záleží na lokalitě, typu nemovitosti a legislativě jednotlivých zemí. Jde například o podmínky pro koupi nemovitosti. Některé ze zemí východní Evropy stále nedovolují cizincům-fyzickým osobám vlastnit byty, což poptávku snižuje. Dalším problémem je regulované nájemné a obecná neochota lidí stěhovat se. Navíc každá země má v bytové výstavbě svá specifika a jednotný model nelze použít. S tím, jaké množství požadavků existuje, se snižuje i konečná marže. A to je důvod, proč jsou investice do bydlení pro řadu developerů až číslem dva. Přesto jsou stále aktuální. Trhy v Maďarsku, České republice, Polsku, Rumunsku, Slovensku a Bulharsku představují potenciál budoucích kupců ve výši 94 miliony lidí. Pokud k tomu připočítáme Rusko, pak celková poptávka (alespoň ta hypotetická) vzroste na 238 milionů lidí. Dalších 7,4 milionu je v pobaltských republikách a 23 miliony potenciálních kupců pak čekají v zemích bývalé Jugoslávie.

Bydlení „ve vlastním“ se stalo prestižní záležitostí

Stálá poptávka je po bydlení v osobním vlastnictví. Po kolapsu komunistického bloku východní země průměrně zprivatizovaly 17 % bytového fondu. Vlastnictví bytu se stalo společenskou prestiží a investice do nemovitostí v těchto zemích je považována za bezpečnou. Je zde stále relativně málo investičních příležitostí a mnoho lidí přišlo o peníze v souvislosti s vysokou inflací a krachem řady finančních institucí. Z historických příčin se příliš neujímá družstevní vlastnictví. Trh tzv. podporovaného bydlení (např. s dotacemi státu či obce) se omezuje na izolované projekty ve střední a východní Evropě. Podobně slabý je trh výstavby bytů k pronájmu. Stejně tak neexistuje odpovídající nabídka pro lidi s nižšími příjmy, kteří nemohou platit vysoké nájmy v nových domech. Největší problém je ve velkých městech a postihuje zejména lidi, stěhující se za prací. Developeři spoléhají na to, že panelové domy daleko přesahují svou životnost, i zde je potenciál budoucích kupců. Očekává se růst životní úrovně a příznivou roli určitě sehraje příliv peněz ze strukturálních fondů EU.

Zpět



Důležité odkazy

ares.cz	Administrativní registr ekonomických subjektů
justice.cz	Informační server českého soudnictví
cuzk.cz	Český úřad zeměměřičský a katastrální
zakony.cz	Úplná znění zákonů, přehled právních předpisů platných v ČR
czso.cz	Český statistický úřad